After Effects : Analyse des effets de densité urbaine et résumé de la série "Find Me in Paris"
En 2016, la ville d'Auckland, en Nouvelle-Zélande, a entrepris une réforme presque sans précédent dans le monde anglophone : elle a révisé son zonage foncier, autorisant une densité de construction bien supérieure à celle prévue initialement. Cette réforme, connue sous le nom de Plan Unitaire d'Auckland, visait à augmenter la production de logements multifamiliaux et à ralentir, voire stopper, la hausse rapide des prix de l'immobilier. Environ cinq ans plus tard, plusieurs études menées par Ryan Greenaway-McGrevy analysent les résultats de cette politique, et les nouvelles sont plutôt encourageantes.
Le Plan Unitaire d'Auckland : un tournant dans le zonage
Le zonage, défini par les réglementations d'utilisation des sols (LURs), a un impact significatif sur les prix de l'immobilier en restreignant l'offre. La relaxation de ces réglementations par le biais de l'intensification du zonage (upzoning) est de plus en plus préconisée comme solution au problème du logement inabordable. L'objectif est de permettre la construction de logements plus denses, ce qui, en théorie, devrait réduire les prix des logements.
Cependant, la compréhension de l'impact réel de l'intensification du zonage sur les prix de l'immobilier était limitée par un manque de recherche empirique. Les études antérieures suggéraient que l'intensification du zonage pourrait, au contraire, augmenter les prix de l'immobilier en renforçant la "prime de redéveloppement" intégrée aux valeurs immobilières, théorie de l'option réelle. Cette prime représente le coût d'opportunité lié à la démolition d'une structure existante pour en construire une nouvelle, plus rentable.
L'étude menée à Auckland s'est basée sur une intervention politique majeure : l'intensification du zonage dans de vastes zones de la région métropolitaine. Pour analyser les effets de ce changement, les chercheurs ont utilisé une structure de "différences-en-différences" intégrée dans une fonction de prix hédonique. L'intensité de la construction, définie comme le ratio de la valeur des améliorations sur la valeur totale de la propriété, a été utilisée pour mesurer les primes de redéveloppement.
Contexte et objectifs de la réforme
Entre 2009 et 2016, les prix de l'immobilier à Auckland ont presque doublé, plaçant la ville parmi les plus inabordables au monde. Cette augmentation était largement spécifique à Auckland au sein de la Nouvelle-Zélande. Les prix sont restés stables depuis 2016, coïncidant avec la mise en œuvre de politiques visant à freiner la demande et les restrictions de crédit par la banque centrale.
Le Plan Unitaire d'Auckland (AUP) a introduit quatre zones résidentielles principales, classées par ordre décroissant de développement autorisé :
- Logement en Terrasse et Appartements (Terrace Housing and Apartments) : Permet jusqu'à cinq à sept étages et une couverture de site maximale de 50%.
- Logement Urbain Mixte (Mixed Housing Urban) : Autorise un développement plus important que le zonage suburbain.
- Logement Suburban Mixte (Mixed Housing Suburban) : La zone la plus étendue, couvrant 44,6% du terrain résidentiel.
- Maison Individuelle (Single House) : La zone la moins dense, généralement située près du centre-ville ou en périphérie, couvrant 25,5% du terrain résidentiel.
Le Conseil d'Auckland a estimé que ces nouvelles zones augmentaient la capacité de construction de plus de 300%, soulignant l'ampleur de la politique d'intensification du zonage.
Méthodologie de l'étude
L'étude a adopté une approche quasi-expérimentale, traitant l'annonce de l'AUP comme une expérience naturelle, avec la zone "Maison Individuelle" servant de groupe de contrôle. La période pré-traitement a été définie entre 2010 et 2012, antérieurement à la publication du premier projet de l'AUP, et la période post-traitement s'est étendue de septembre 2016 à décembre 2017, immédiatement après la publication de la version finale de l'AUP.
Le jeu de données principal comprenait toutes les ventes de propriétés résidentielles à Auckland entre 2010 et 2017, incluant des informations détaillées sur les propriétés vendues, telles que le prix de vente, la date de vente, la valeur estimée du terrain et des améliorations, la superficie du terrain, la superficie habitable, le type de logement, le nombre de chambres et de salles de bains, l'année de construction, ainsi que les coordonnées géographiques.
Environ un quart des transactions (25,5%) se sont déroulées dans la zone "Maison Individuelle", servant de groupe de contrôle. Les zones "Logement Suburban Mixte" et "Logement Urbain Mixte" représentaient respectivement 51,2% et 18,3% des transactions.
Résultats de l'analyse des prix immobiliers
Les résultats de l'étude ont révélé plusieurs points clés concernant l'impact de l'intensification du zonage sur les prix immobiliers :
- Prime de redéveloppement : Les coefficients des variables indicatrices d'intensification du zonage, interactées avec l'intensité de la construction, étaient négatifs et statistiquement significatifs. Cela suggère que l'intensification du zonage a augmenté la prime de redéveloppement. Les magnitudes de ces coefficients correspondaient au classement ordinal du développement autorisé dans chaque zone.
- Appréciation des propriétés non bâties : Les coefficients des variables indicatrices d'intensification du zonage (non interactées) étaient positifs et statistiquement significatifs. Cela indique qu'une propriété intensifiée avec une intensité de construction de zéro (équivalente à un terrain vague) a apprécié par rapport aux propriétés non intensifiées. Là encore, les magnitudes des coefficients correspondaient au classement ordinal du développement autorisé.
- Impact de l'intensité de la construction : Le coefficient de l'intensité (non interacté) était statistiquement indiscernable de zéro, suggérant que l'intensité de la construction existante n'avait pas d'impact significatif sur l'appréciation des prix dans ce contexte.
L'analyse a également permis de construire des variations de prix prédites conditionnelles au zonage et au ratio d'intensité :
- Dans la zone la plus permissive (Zone 4), les maisons ont apprécié entre 14,7% (intensité = 0) et 9,3% par an (intensité = 1). L'intensité médiatise l'impact de l'intensification sur les prix, les propriétés peu développées (faible intensité) appréciant davantage que celles plus développées (forte intensité).
- Dans la zone la moins permissive (Zone 1, le groupe de contrôle), le coefficient de l'intensité était proche de zéro, impliquant peu de variation dans l'appréciation attendue des prix en fonction de l'intensité, variant entre 11,0% (intensité = 0) et 11,3% (intensité = 1).
- La différence d'appréciation entre la Zone 4 (intensifiée) et la Zone 1 (non intensifiée) a révélé comment l'impact de l'intensification sur les prix dépend de l'intensité. Les maisons de la Zone 4 avec une intensité supérieure à 0,63 (95ème percentile) ont diminué de prix par rapport aux maisons de la Zone 1 avec la même intensité. Cela implique que l'intensification a diminué les prix des logements existants à forte intensité.
Les coefficients des variables de contrôle statistiquement significatives ont également été commentés : l'appréciation des prix immobiliers diminuait avec la distance au centre-ville, augmentait avec l'âge du bâtiment et le nombre de salles de bains, ce qui est cohérent avec l'augmentation des pressions démographiques à Auckland.
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Impact de l'intensification du zonage sur la construction de logements
Une autre étude s'est concentrée sur l'impact de l'intensification du zonage sur la construction de logements à Auckland, afin de fournir des preuves supplémentaires sur la capacité des réformes de zonage à répondre à la demande de logements.
Méthodologie et données
Une approche quasi-expérimentale, exploitant la variation géographique de l'incidence de l'intensification du zonage, a été adoptée pour estimer les effets causals. Les données proviennent des permis de construire annuels pour de nouvelles unités de logement délivrés par le Conseil d'Auckland entre 2010 et 2021. Ces permis ont été recoupés avec des cartes de planification détaillant l'incidence géographique et l'intensité de l'intensification du zonage.
La stratégie empirique a accordé une attention particulière aux effets de débordement négatifs potentiels, où la construction pourrait être réaffectée des zones non intensifiées vers les zones intensifiées. Pour aborder ce problème, une adaptation de l'approche d'identification par ensemble suggérée par Rambachan et Roth a été utilisée, extrapolant les tendances pré-traitement du groupe de contrôle pour estimer les contre-factuels et borner l'ampleur de l'effet de débordement.
Résultats de l'analyse de la construction
Les résultats ont montré une augmentation significative du nombre de logements autorisés dans les zones intensifiées après la mise en œuvre de la politique (à partir de 2017) :
- Le nombre d'unités de logement attachées (appartements, maisons de ville) autorisées par an dans les zones intensifiées est passé de moins de 1 000 en 2016 à près de 10 000 en 2021, soit une augmentation de plus de dix fois.
- La construction de logements détachés a augmenté de un peu plus de 2 000 consentements par an à environ 4 500 au cours de la même période.
- Dès 2019, le nombre de logements attachés autorisés était supérieur au nombre de logements détachés, ce qui est cohérent avec l'objectif de l'intensification du zonage d'encourager des structures plus capitalistiques.
Parallèlement, une diminution notable du nombre de logements autorisés dans les zones non intensifiées a été observée après 2015. Les autorisations suivaient une tendance ascendante régulière jusqu'en 2015, puis une rupture de tendance statistiquement significative a été constatée, avec une tendance à la baisse par la suite. Ce phénomène est cohérent avec un effet de débordement négatif, suggérant qu'une partie de la construction qui aurait autrement eu lieu dans les zones non intensifiées a pu être relocalisée dans les zones intensifiées.
Résumé de la série "Find Me in Paris"
La série télévisée "Find Me in Paris" (titre original : "Find Me in Paris") est une série franco-allemande créée par Jill Soloway et produdite par Cottonwood Media et ZDF. L'histoire suit Lena Grisky, une princesse russe de 1905 qui aspire à devenir danseuse étoile à l'Opéra de Paris. Son petit ami, Henri, ignore que sa famille est composée de voyageurs temporels. Il offre à Lena une "montre temporelle", un objet de voyage dans le temps qu'il pense être un simple bijou.
Cependant, Lena se retrouve transportée en 2018, où elle doit poursuivre sa formation de danse à l'Opéra de Paris moderne pour maintenir son identité secrète et rester dans la ville jusqu'à son retour possible en 1905. Malgré son désir de retrouver son époque, Lena s'adapte à sa nouvelle période, se faisant de nouveaux amis comme Jeff, Dash et Ines, qui devient sa meilleure amie et la première à découvrir son secret. Elle se heurte également à une rivale ambitieuse, Thea. De plus, bien qu'elle n'ait pas oublié Henri, Lena développe des sentiments pour Max, qui devient son partenaire de danse, et découvre le hip-hop en rejoignant le groupe de danse de Max, "The BLOK".
Des complications surviennent lorsque Thea voyage dans le temps jusqu'en 1905, déclenchant une alerte au bureau de voyage temporel. Il est révélé dans l'épisode 15 que Lena est en réalité née au 21e siècle, mais a été envoyée dans le passé à la fin du 19e siècle en tant que nouveau-né.
Saison 1 : Premiers pas et complications temporelles
Lena et Henri sont séparés par les fuseaux horaires, communiquant par lettres. Frank et Thea tentent de contrôler le voyage dans le temps, mais leurs plans échouent lorsqu'un agent débutant, Lex, intervient sans autorisation, interférant avec la vie de Lena et causant des problèmes. Lena, aux côtés de Max, participe à une danse risquée qui blesse le genou de ce dernier, le rendant incapable de danser. Lena et Jeff se battent pour le contrôle de "The BLOK", décidant de former un seul groupe pour participer à une compétition américaine, "Dance Off", remportée par Thea quelques années plus tôt. Lena est prête à retourner à son époque, mais est accidentellement transportée en 1983 avec Jeff, Inez et Isaac. Lex, incapable de comprendre la situation, est supprimé par le Capitaine Nico Michaels, un agent de haut rang du Bureau, pour interférence non autorisée avec le voyage dans le temps.
Saison 2 : Amnésie et nouvelles alliances
La saison débute avec Lena et ses amis ayant perdu la mémoire. Ils sont sélectionnés pour participer à un atelier expérimental dirigé par M. Castillo dans le sud de la France. Deux personnages principaux quittent la série : Thea reste en 1905 pour une tournée mondiale, tandis que Max quitte Paris pour Londres en raison de sa blessure. Nico s'infiltre en tant qu'étudiant, prenant la place de Max comme partenaire de danse de Lena. Une jeune danseuse, Romy, rejoint l'atelier. Lena a des rêves et des flashbacks de son passé de voyageuse temporelle, qu'elle ne parvient pas à comprendre. Même avec des notes, Lena et Ines oublient leurs souvenirs. Nico sabote leurs tentatives de reconstituer le passé. Frank envoie Claudine dans le futur pour enquêter sur les intentions de Nico envers Lena. Henri arrive dans le sud et découvre que Lena a perdu la mémoire. Après plusieurs tentatives, elle la retrouve grâce à un baiser.
Saison 3 : Révélations et destins entrelacés
Le groupe de M. Castillo retourne à Paris mais perd face au groupe de Mme Carré. Lena suggère de présenter leur propre version de "Casse-Noisette". Cependant, Lena, Henri et Frank sont transportés à une fête de voyageurs temporels en 1905. Nico les rejoint, révélant que sa mère, Quinn, dirige le Bureau et qu'il a été élevé comme un agent sans connaître toute la vérité. Ils parviennent à retourner dans le présent pour terminer le spectacle en acceptant un accord avec Quinn : l'Élu se livrera lui-même à son 18e anniversaire.
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